Data terverifikasi. Dasar hukum: Fatwa DSN-MUI No. 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang Murabahah; UU No. 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah; kerangka produk & aktivitas bank syariah menurut POJK/SEOJK OJK · diverifikasi 2026-10-19

Masukkan Data Kamu

Harga Rumah
Terbilang: enam ratus juta rupiah
Uang Muka / DP (%)
Margin per Tahun (%)
Tenor (tahun)

Contoh Cepat

Cicilan Tetap per Bulan

Rp5.866.667

Cicilan tetap Rp5.866.667/bulan selama 15 tahun — tidak berubah sampai lunas karena harga jual dikunci saat akad. Total margin Rp576.000.000 (120,00% dari pokok). Total yang kamu bayar Rp1.176.000.000. Ilustrasi KPR konvensional dengan bunga tetap 8%/thn: cicilan Rp4.587.130/bulan — ingat, ini hanya ilustrasi, bukan penawaran produk bank mana pun.

💡 Fakta Mengejutkan dari Angkamu

💡 Total margin yang kamu bayar Rp576.000.000 — setara 120,0% dari pokok pinjamanmu. Di akad murabahah angka ini dikunci sejak awal: tidak akan bertambah meski suku bunga pasar naik.

Hasil Hitungan

+ Harga rumah

Rp600.000.000

+ Total margin murabahah

Rp576.000.000

Total yang dibayar (rumah + margin)

Rp1.176.000.000

Cicilan KPR konvensional (ilustrasi)

Rp4.587.130

Harga rumahTotal margin murabahah
Lihat Cara Hitung & Aturan Resminya

Pokok = Harga Rumah × (1 − DP%) Total Margin = Pokok × Margin%/thn × Tenor (tahun) — flat dari pokok awal Harga Jual = Pokok + Total Margin (dikunci saat akad) Cicilan Tetap = Harga Jual ÷ (Tenor × 12) Ilustrasi konvensional: Anuitas = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), r = margin% ÷ 12

  1. Pokok pembiayaan = Rp600.000.000 − DP 20% = Rp480.000.000
  2. Total margin = Rp480.000.000 × 8%/thn × 15 thn = Rp576.000.000 (flat dari pokok awal, bukan dari sisa pokok)
  3. Harga jual = Rp480.000.000 + Rp576.000.000 = Rp1.056.000.000 — dikunci saat akad, tidak berubah sampai lunas
  4. Cicilan tetap = Rp1.056.000.000 ÷ 180 bln = Rp5.866.667/bln
  5. Ilustrasi konvensional (bukan penawaran bank): anuitas dengan bunga tetap 8%/thn → cicilan Rp4.587.130/bln, total bunga Rp345.683.401
  6. Selisih total margin vs total bunga ilustrasi = Rp230.316.599 (margin lebih besar)
Asumsi & Batasan
  • Margin dihitung flat dari pokok pembiayaan awal (pokok × margin% × tenor tahun) — sesuai praktik umum akad murabahah, bukan bunga efektif yang menurun.
  • Perbandingan KPR konvensional adalah ilustrasi anuitas dengan bunga tetap ekuivalen angka margin — bukan penawaran atau klaim produk bank mana pun.
  • Belum termasuk biaya akad, provisi/ujrah, asuransi jiwa & kebakaran, serta biaya notaris/PPAT dan pajak jual beli.
  • DP dihitung dari harga rumah; pokok pembiayaan = harga rumah − DP. Pembayaran diasumsikan tepat waktu tanpa tunggakan.
  • Akad MMQ (musyarakah mutanaqishah) TIDAK disimulasikan: besaran ujrah sewa dan skema pembelian porsi kepemilikan bank ditetapkan tiap bank, sehingga tidak bisa dimodelkan generik dengan jujur.
  • Margin aktual bank syariah bervariasi antarbank dan profil nasabah — verifikasi angka final ke bank sebelum akad.

Pertanyaan Umum

Apakah cicilan KPR syariah bisa naik seperti bunga floating?

Tidak. Pada akad murabahah, harga jual dikunci saat akad ditandatangani — cicilanmu tetap sama dari bulan pertama sampai lunas. Tidak ada fase floating.

Apakah 'margin 8%' sama dengan 'bunga 8%'?

Tidak sama cara hitungnya. Margin dihitung flat dari pokok awal yang penuh (pokok × 8% × tenor), sedangkan bunga anuitas dihitung dari sisa pokok yang menurun. Makanya total margin sering terlihat lebih besar dari total bunga konvensional pada angka % yang sama — kalkulator ini menampilkannya berdampingan agar kamu bisa membandingkan dengan jujur.

Apakah simulasi ini sama dengan produk bank syariah tertentu?

Tidak. Margin aktual (umumnya kisaran satu digit hingga belasan persen per tahun) ditetapkan tiap bank berdasarkan profil nasabah, dan ada biaya akad, provisi, serta asuransi di luar simulasi ini. Gunakan hasil ini sebagai bahan negosiasi, lalu verifikasi angka final ke bank.

Bisakah melunasi KPR syariah lebih cepat? Ada denda?

Praktik umum bank syariah memberi potongan (diskon/muqashah) untuk pelunasan dipercepat sesuai Fatwa DSN-MUI tentang potongan pelunasan dalam murabahah — bukan denda seperti penalti KPR konvensional. Besaran potongannya kebijakan tiap bank, jadi tanyakan sebelum akad.

Kenapa akad MMQ tidak disimulasikan di sini?

MMQ (musyarakah mutanaqishah) adalah skema patungan: bank dan kamu sama-sama memiliki rumah, lalu kamu membeli porsi bank bertahap sambil membayar ujrah (sewa) atas porsi milik bank. Besaran ujrah dan skema pembelian porsinya ditetapkan tiap bank, sehingga tidak bisa dimodelkan generik tanpa mengarang angka — itulah batasan jujur kalkulator ini.

Apakah margin yang lebih kecil selalu lebih murah?

Belum tentu — bandingkan total margin (margin% × tenor), bukan cuma % per tahunnya. Margin 7% tenor 20 tahun totalnya 140% dari pokok, lebih besar dari margin 9% tenor 10 tahun yang totalnya 90% dari pokok.

Didukung oleh duid.tech — KPR Syariah (Simulasi Margin Murabahah)