Rincian Biaya Balik Nama & Pajak Beli Rumah Bekas (BPHTB, PPh, AJB)
Terbit 19 Oktober 2026 · Angka dihitung ulang otomatis dari mesin kalkulator & data referensi duid.tech setiap halaman diperbarui.
Harga rumah yang tertulis di iklan bukanlah harga yang kamu bayar di meja notaris. Banyak pembeli rumah bekas terkejut di detik-detik akhir: tiba-tiba ada tagihan puluhan juta rupiah bernama BPHTB, biaya notaris, dan balik nama sertifikat — yang semuanya harus lunas sebelum Akta Jual Beli (AJB) bisa ditandatangani. Kalau dananya belum disiapkan, prosesnya macet, dan penjual yang sudah menunggu ikut dirugikan.
Panduan ini merinci satu per satu komponen biaya membeli rumah bekas — BPHTB yang ditanggung pembeli, PPh yang ditanggung penjual (tetapi sering dinegosiasikan), biaya AJB di notaris/PPAT, dan biaya balik nama di BPN — semuanya dihitung dari mesin kalkulator duid.tech dengan asumsi contoh yang dilabeli jelas: rumah bekas seharga Rp500.000.000 dengan NPOPTKP Rp60.000.000.
Siapa Bayar Apa: BPHTB vs PPh
Satu transaksi jual beli rumah bekas memicu dua pajak sekaligus, dan pembayarnya berbeda. PPh final 2,5% dari harga transaksi (PP Nomor 34 Tahun 2016) adalah kewajiban penjual — dipotong dari hasil penjualannya. BPHTB 5% (Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah/HKPD) adalah kewajiban pembeli — pajak atas perolehan hak atas tanah dan bangunan yang dibeli. Keduanya harus sudah lunas dan dibuktikan dengan bukti setor pajak sebelum PPAT berani membuatkan AJB. Tanpa bukti itu, AJB tidak bisa terbit, dan balik nama sertifikat tidak bisa jalan.
Untuk rumah Rp500.000.000 dalam contoh kita: penjual membayar PPh final Rp12.500.000, pembeli membayar BPHTB Rp22.000.000 — total pajak transaksi Rp34.500.000. Penting dicatat: meskipun aturannya memisahkan pembayar, di praktik lapangan PPh penjual ini sangat sering dinegosiasikan. Penjual bisa saja menaikkan harga deal supaya beban 2,5 persennya "kembali", atau kedua pihak sepakat menanggungnya bersama. Tidak ada yang melarang selama disepakati — tetapi pastikan pembagian bebannya ditulis di PPJB (perjanjian pengikatan jual beli) jauh sebelum hari penandatanganan AJB, supaya tidak ada kejutan angka di meja notaris.
BPHTB: 5% dari Selisih Harga dengan NPOPTKP
Rumus BPHTB sederhana tetapi sering disalahpahami: 5% × (harga transaksi − NPOPTKP). NPOPTKP — Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak — adalah batas harga rumah yang bebas BPHTB. Hanya selisih harga di atas batas inilah yang kena pajak 5 persen. Pada contoh kita: Rp500.000.000 − Rp60.000.000 = Rp440.000.000, maka BPHTB = 5% × Rp440.000.000 = Rp22.000.000. Kalau harga rumah di bawah atau sama dengan NPOPTKP, BPHTB-nya nol rupiah — pajaknya hilang, tetapi PPh penjual 2,5% tetap kena.
NPOPTKP tidak seragam di seluruh Indonesia — tiap daerah menetapkannya lewat Perda, minimal Rp60.000.000 menurut UU HKPD. Lihat dampaknya pada contoh rumah Rp500.000.000 yang sama:
| NPOPTKP daerah | NPOP kena pajak | BPHTB pembeli (5%) |
|---|---|---|
| Rp60.000.000 | Rp440.000.000 | Rp22.000.000 |
| Rp80.000.000 | Rp420.000.000 | Rp21.000.000 |
| Rp100.000.000 | Rp400.000.000 | Rp20.000.000 |
Pindah daerah dari NPOPTKP Rp60.000.000 ke Rp80.000.000 (standar DKI Jakarta) menghemat Rp1.000.000 BPHTB untuk rumah yang sama — tanpa kamu bisa mengontrolnya. Karena itu langkah pertama sebelum menghitung adalah mengecek NPOPTKP kotamu: tanya Bapenda setempat atau lihat Perda/Perkada-nya. Satu catatan teknis: sebagian daerah memakai NJOP sebagai dasar hitung bila NJOP lebih tinggi dari harga transaksi — jadi pastikan juga kamu tahu NJOP properti yang kamu incar.
AJB, Notaris/PPAT, dan Balik Nama BPN
Di luar pajak, ada tiga pos biaya yang tidak kalah penting. Pertama, biaya notaris/PPAT untuk pembuatan AJB: tarifnya tidak diatur seragam, tetapi praktik pasar umumnya berkisar sekitar 1% dari harga transaksi untuk akta jual beli — untuk rumah Rp500.000.000 berarti sekitar Rp5.000.000. Angka 1% ini adalah asumsi umum pasar, bukan dari formula kalkulator; tiap notaris/PPAT boleh memasang tarif berbeda tergantung kompleksitas dokumen (cek sertifikat, cek waris, validasi pajak). Selalu minta rincian tertulis sebelum tanda tangan.
Kedua, biaya balik nama sertifikat di BPN: pengurusan perubahan nama pemegang hak di Badan Pertanahan Nasional dikenai PNBP yang relatif kecil — sekitar Rp100.000 pada contoh ini (asumsi). Biasanya diuruskan PPAT sekaligus setelah AJB terbit, tetapi biaya resminya terpisah dari jasa notaris. Ketiga, jangan lupa biaya-biaya kecil pendukung: materai, fotokopi dan legalisasi dokumen, serta biaya cek sertifikat di BPN sebelum transaksi (langkah wajib untuk memastikan sertifikat asli dan tidak dalam sengketa). Nominalnya kecil, tetapi kelalaian di tahap cek sertifikat bisa berakibat fatal.
Total Biaya di Luar Harga Rumah
Sekarang jumlahkan semuanya untuk pembeli rumah bekas Rp500.000.000 dengan NPOPTKP Rp60.000.000. Ini angka yang sebenarnya harus kamu siapkan di atas harga deal:
| BPHTB pembeli: 5% × (Rp500.000.000 − Rp60.000.000) | Rp22.000.000 |
| Biaya notaris/PPAT & AJB: ≈1% × Rp500.000.000 (asumsi umum pasar) | ≈ Rp5.000.000 |
| Biaya balik nama sertifikat di BPN (PNBP, asumsi) | ≈ Rp100.000 |
| Total biaya pembeli di luar harga rumah | Rp27.100.000 |
| Porsi biaya terhadap harga rumah | 5,42% |
Totalnya: Rp27.100.000, atau 5,42% dari harga rumah. Artinya rumah yang "seharga" Rp500.000.000 sebenarnya menuntut dana Rp527.100.000 dari kantongmu — dan itu belum termasuk biaya KPR kalau kamu memakai pinjaman bank (provisi, asuransi jiwa dan kebakaran, biaya appraisal). Aturan praktis yang aman: siapkan dana 5–7% dari harga rumah khusus untuk biaya-biaya di luar harga deal, supaya proses tidak macet di tengah jalan.
Coba Hitung Sendiri dengan Angkamu
Masukkan harga deal dan NPOPTKP daerahmu untuk melihat total pajak transaksi versi kamu sendiri:
Kalau kamu membeli dengan KPR, buka kalkulator KPR bunga berjenjang untuk mensimulasikan cicilanmu, atau kalkulator sewa vs beli rumah untuk memastikan membeli memang lebih untung daripada mengontrak di kotamu.
Kesimpulan
- Aturan mainnya jelas: PPh final 2,5% (Rp12.500.000 pada contoh) ditanggung penjual, BPHTB 5% (Rp22.000.000 pada contoh) ditanggung pembeli — keduanya wajib lunas sebelum AJB ditandatangani.
- BPHTB dihitung dari selisih harga dengan NPOPTKP, dan NPOPTKP berbeda tiap daerah — untuk rumah Rp500.000.000, beda NPOPTKP bisa mengubah BPHTB hingga Rp2.000.000.
- Total biaya pembeli di luar harga rumah pada contoh ini: Rp27.100.000 (5,42% dari harga) — siapkan dana 5–7% sebagai margin aman.
- PPh penjual 2,5% sangat umum dinegosiasikan di lapangan — apa pun kesepakatannya, tuangkan tertulis di PPJB sebelum hari AJB.
- Jangan lewati cek sertifikat di BPN sebelum transaksi: biaya kecil, tetapi satu-satunya cara memastikan sertifikat asli dan bebas sengketa.
Pertanyaan yang Sering Ditanyakan
Siapa yang membayar BPHTB dan siapa yang membayar PPh saat jual beli rumah bekas?
Menurut aturan, PPh final 2,5% dari harga transaksi (PP 34/2016) ditanggung penjual, sedangkan BPHTB 5% (UU HKPD) ditanggung pembeli. Keduanya wajib lunas sebelum AJB ditandatangani di notaris/PPAT — tanpa bukti bayar, AJB tidak bisa dibuat. Pada contoh rumah Rp500.000.000: penjual membayar PPh Rp12.500.000, pembeli membayar BPHTB Rp22.000.000.
Apakah NPOPTKP sama di semua daerah?
Tidak. Setiap kabupaten/kota menetapkan NPOPTKP sendiri, minimal Rp60.000.000 menurut UU HKPD — umumnya berkisar Rp60.000.000 sampai Rp100.000.000, dan DKI Jakarta memakai Rp80.000.000. Selisihnya nyata: untuk rumah Rp500.000.000, BPHTB-nya Rp22.000.000 di daerah NPOPTKP Rp60.000.000, tetapi turun menjadi Rp21.000.000 di NPOPTKP Rp80.000.000. Selalu cek Perda/Perkada atau tanya Bapenda setempat sebelum menghitung.
Benarkah PPh penjual 2,5% sering dibebankan ke pembeli?
Aturannya jelas: PPh final 2,5% adalah kewajiban penjual. Tetapi di lapangan sangat umum dinegosiasikan — penjual kerap menaikkan harga deal agar biaya pajaknya "kembali" ke pembeli, atau kedua belah pihak sepakat menanggung bersama. Apa pun kesepakatannya, tuangkan secara tertulis di perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) sebelum AJB, supaya tidak ada tagihan mendadak di meja notaris.
Berapa total biaya yang harus disiapkan pembeli di luar harga rumah?
Pada contoh rumah bekas Rp500.000.000 dengan NPOPTKP Rp60.000.000: BPHTB Rp22.000.000 + biaya notaris/AJB sekitar Rp5.000.000 + biaya balik nama BPN sekitar Rp100.000 = Rp27.100.000, atau 5,42% dari harga rumah. Praktisnya, siapkan dana sekitar 5–7% dari harga rumah untuk semua biaya di luar harga — belum termasuk biaya KPR kalau kamu memakai pinjaman bank.
Disclaimer
Angka BPHTB, PPh penjual, dan NPOP kena pajak dalam panduan ini dihitung dari formula produksi kalkulator pajak jual beli rumah duid.tech dengan asumsi kasus yang dilabeli jelas (harga transaksi Rp500.000.000, NPOPTKP Rp60.000.000) berdasarkan PP 34/2016 dan UU HKPD — untuk tujuan edukasi, bukan nasihat pajak atau hukum dan bukan pengganti konsultasi dengan konsultan pajak/notaris. Biaya notaris/AJB (±1%) dan biaya balik nama BPN adalah asumsi umum pasar, bukan ketentuan baku, dan dapat berbeda antar notaris/PPAT serta daerah. Tarif pajak dan NPOPTKP dapat berubah mengikuti peraturan terbaru. Selalu verifikasi ke peraturan resmi (peraturan.bpk.go.id, pajak.go.id, Bapenda setempat) sebelum mengambil keputusan.
