Kalkulator Total Biaya Beli Rumah (BPHTB, Notaris, dll)
Dana awal sesungguhnya: DP + BPHTB + provisi + notaris/AJB/APHT + asuransi — bukan cuma harga rumah.
Data terverifikasi. Dasar hukum: UU HKPD No. 1/2022 (BPHTB 5%, NPOPTKP min Rp60 jt) & tarif PNBP PPAT · diverifikasi 2026-10-18
Total Dana Awal yang Harus Disiapkan
Rp214.600.000
Harga rumah Rp800.000.000 membutuhkan dana awal Rp214.600.000 — biaya di luar DP sendiri mencapai Rp54.600.000.
Rincian Perhitungan
| + Uang muka (20%) | Rp160.000.000 | 100,0% |
| + BPHTB (5% setelah NPOPTKP) | Rp37.000.000 | 23,1% |
| + Provisi bank | Rp6.400.000 | 4,0% |
| + Administrasi bank | Rp500.000 | 0,3% |
| + Notaris / AJB / APHT | Rp7.500.000 | 4,7% |
| + Asuransi (jiwa + kebakaran) | Rp3.200.000 | 2,0% |
| Total dana awal | Rp214.600.000 | 134,1% |
| Info: PPh penjual 2,5% (bukan biaya pembeli) | Rp20.000.000 |
Bedah Rumus & Regulasi
BPHTB = 5% × (Harga − NPOPTKP) Total Dana Awal = DP + BPHTB + Provisi Bank (umumnya ±1% plafon) + Biaya Administrasi + Notaris/AJB/APHT + Asuransi PPh Penjual 2,5% × Harga ditanggung PENJUAL (ditampilkan sebagai info, bukan biaya pembeli).
- Plafon kredit = Rp800.000.000 − DP Rp160.000.000 = Rp640.000.000
- BPHTB = 5% × (Rp800.000.000 − Rp60.000.000) = Rp37.000.000
- Provisi = 1% × plafon = Rp6.400.000; Asuransi = Rp3.200.000
- Total dana awal = Rp214.600.000 (26,8% dari harga rumah)
Asumsi & Batasan
- NPOPTKP default Rp60 juta (minimum UU HKPD); DKI Jakarta Rp80 juta — sesuaikan dengan Perda lokasi objek.
- Biaya notaris/PPAT adalah estimasi; tarif resmi maks 1% dari nilai transaksi untuk AJB dan berbeda per wilayah/kompleksitas.
- Transaksi rumah kedua dan seterusnya: NPOPTKP umumnya hanya berlaku sekali — konsultasikan ke Bapenda setempat.
Pertanyaan Umum
Beli rumah 800 juta, dana awal yang harus siap berapa?
Dengan DP 20%: DP Rp160 jt + BPHTB Rp37 jt + provisi ±Rp6,4 jt + notaris & asuransi ±Rp10,7 jt ≈ Rp214 jt — bukan Rp160 jt saja.
Siapa membayar PPh 2,5%?
Penjual. Tapi pastikan di PPJB/AJB tidak diam-diam dibebankan ke pembeli.
BPHTB dibayar kapan?
Sebelum AJB ditandatangani di PPAT; SSPD BPHTB divalidasi Bapenda setempat.