πŸŽ‰ 100% GRATIS SELAMANYA

duid.tech

Kapan Balik Modal Sewa Kos Rp1 Miliar?

Estimasi waktu balik modal dari sewa bersih kos Rp1 miliar dengan sewa Rp5 juta per bulan.

Hasil. Net Rental Yield (per tahun) pada skenario ini adalah 4,19%. Artinya, net yield 4,19% dari total investasi Rp1.050.000.000 (gross yield 6,00%). Untuk properti residensial Indonesia, kisaran 5–7% umumnya dianggap sehat.

Cara hitung. Sebelum membeli properti untuk disewakan, kamu perlu tahu berapa persen sebenarnya uangmu bekerja. Kalkulator ini menghitung gross yield (sewa kotor dibanding harga beli) dan net yield (sewa bersih setelah kekosongan, maintenance, pajak, dan asuransi dibanding total investasi termasuk biaya akuisisi). Net yield adalah angka yang paling jujur untuk membandingkan kos-kosan, apartemen, dan ruko β€” karena harga beli saja tidak pernah bercerita penuh. Rincian: Sewa tahunan kotor Rp60.000.000; Biaya kekosongan Rp6.000.000; Maintenance Rp10.000.000.

Aturan. Perhitungan di atas mengacu pada Standar definisi pasar properti; bukan ketentuan peraturan. (terverifikasi 2026-10-19). Coba ubah angkanya di kalkulator Kalkulator Rental Yield Properti.

Data terverifikasi. Dasar hukum: Standar definisi pasar properti; bukan ketentuan peraturan. Β· diverifikasi 2026-10-19

Masukkan Data Kamu

Harga Beli Properti
Terbilang: satu miliar rupiahHarga transaksi properti, belum termasuk biaya akuisisi.
Sewa per Bulan
Terbilang: lima juta rupiahSewa yang kamu harapkan (atau realisasikan) per bulan, sebelum biaya.

Contoh Cepat

Net Rental Yield (per tahun)

4,19%

Net yield 4,19% dari total investasi Rp1.050.000.000 (gross yield 6,00%). Untuk properti residensial Indonesia, kisaran 5–7% umumnya dianggap sehat.

πŸ’‘ Fakta Mengejutkan dari Angkamu

πŸ’‘ Total investasi Rp1.050.000.000 menghasilkan sewa bersih Rp44.000.000/tahun β€” net yield 4,19%. Ini belum menghitung apresiasi harga propertinya.

Hasil Hitungan

+ Sewa tahunan kotor

Rp60.000.000

βˆ’ Biaya kekosongan

Rp6.000.000

βˆ’ Maintenance

Rp10.000.000

βˆ’ Pajak & retribusi tahunan

Rp0

βˆ’ Asuransi tahunan

Rp0

Sewa bersih tahunan

Rp44.000.000

Total investasi (harga beli + akuisisi)

Rp1.050.000.000

Sewa tahunan kotorBiaya kekosonganMaintenancePajak & retribusi tahuAsuransi tahunan
Threads X WhatsApp

100% Gratis.

Lihat Cara Hitung & Aturan Resminya

Gross yield = (sewa tahunan kotor Γ· harga beli) Γ— 100% Net yield = ((sewa tahunan βˆ’ biaya operasional tahunan) Γ· (harga beli + biaya akuisisi)) Γ— 100% Biaya operasional = kekosongan + maintenance + pajak & retribusi + asuransi.

  1. Sewa tahunan kotor = Rp5.000.000 Γ— 12 = Rp60.000.000
  2. Gross yield = Rp60.000.000 Γ· Rp1.000.000.000 = 6,00%
  3. Biaya kekosongan 10,00% = Rp6.000.000; maintenance 1,00% dari harga beli = Rp10.000.000; pajak & retribusi = Rp0; asuransi = Rp0 β†’ total biaya operasional Rp16.000.000
  4. Sewa bersih = Rp60.000.000 βˆ’ Rp16.000.000 = Rp44.000.000
  5. Total investasi = Rp1.000.000.000 + biaya akuisisi 5,00% (Rp50.000.000) = Rp1.050.000.000
  6. Net yield = Rp44.000.000 Γ· Rp1.050.000.000 = 4,19%
Asumsi & Batasan
  • Definisi gross/net yield adalah standar umum pasar properti, bukan angka resmi pemerintah atau ketentuan pajak β€” tidak ada dasar hukumnya.
  • Tingkat kekosongan (default 10% dari sewa tahunan) dan maintenance (default 1% dari harga beli per tahun) adalah aturan praktis pasar (rules of thumb); keduanya bisa kamu ubah sesuai kondisi lokasimu.
  • Biaya akuisisi (default 5%: notaris, provisi, BPHTB) adalah asumsi satu angka β€” rincian sebenarnya bervariasi per transaksi dan dihitung detail di kalkulator Biaya Akuisisi Properti.
  • PBB di sini hanya input manual tahunan darimu; kalkulator ini tidak menghitung tarif pajak apa pun.
  • Perhitungan belum termasuk bunga KPR (bila properti dibiayai kredit), pajak penghasilan atas sewa, dan kenaikan nilai properti (capital gain).

Pertanyaan Umum

Berapa net yield yang bagus untuk properti di Indonesia?

Untuk residensial (kos, apartemen, kontrakan), kisaran 5–7% umumnya dianggap sehat. Di bawah 4%, imbal hasil sewa tipis dan investasi bergantung pada kenaikan nilai properti. Ruko di lokasi ramai bisa menyentuh 8–10% atau lebih.

Apa beda gross yield dan net yield?

Gross yield = sewa tahunan kotor Γ· harga beli. Net yield = (sewa βˆ’ biaya operasional) Γ· (harga beli + biaya akuisisi). Gross terlihat lebih tinggi tapi menipu karena belum dikurangi kekosongan, maintenance, pajak, dan asuransi β€” selalu bandingkan properti dengan net yield.

Apakah yield ini sudah termasuk cicilan KPR?

Belum. Net yield mengukur kinerja propertinya sendiri (unleveraged). Bila kamu membeli dengan KPR, imbal hasil atas modal sendiri (cash-on-cash) bisa berbeda β€” pakai kalkulator KPR Bunga Berjenjang untuk simulasikan cicilannya.

Kenapa biaya akuisisi dimasukkan ke total investasi?

Karena biaya notaris, BPHTB, dan provisi adalah uang yang benar-benar keluar dari kantongmu tapi tidak menambah nilai jual kembali properti. Definisi net yield yang jujur membagi sewa bersih dengan seluruh modal yang dikeluarkan, bukan hanya harga belinya.

Apakah hasil ini kena pajak sewa?

Penghasilan sewa di Indonesia dikenai PPh final 10% (bukan lewat kalkulator ini). Untuk estimasi bersih setelah pajak, kurangi sewa bersihmu dengan PPh sewa secara manual.

Net Rental Yield (per tahun)

4,19%

Lihat Rincian ↓